Rescisão da locação de imóvel por transferência de local de trabalho

Situação pode desobrigar inquilino do pagamento de multa, desde que seja documentado que a transferência implique, necessariamente, em mudança de domicílio

Daphnis Citti de Lauro*
Nos contratos de locação de imóvel urbano, normalmente é estipulado o seu prazo de duração. O proprietário não pode reaver o imóvel alugado durante esse prazo, mas o inquilino pode, desde que pague ao locador a multa prevista no contrato, que em geral é de três aluguéis vigentes à época da infração.
A multa, para este tipo de infração, nunca é integral. Deverá sempre ser proporcional ao tempo que faltar para o término do contrato de locação.
Essa proporção já era prevista no artigo 924 do Código Civil revogado: “Quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento”.
Ela persistiu no novo Código Civil, artigo 413: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
O cálculo é feito da seguinte forma: supondo-se que o contrato seja de trinta meses e o aluguel no valor de R$ 1.000,00 a multa integral seria equivalente a R$ 3.000,00. Se o inquilino desocupa o imóvel no décimo-quinto mês, ou seja, na metade do contrato, deverá pagar 50% da multa: R$ 1.500,00.
Mas há uma exceção, prevista no parágrafo único do artigo 4º da Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), pela qual o inquilino fica desobrigado da multa:
“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar por escrito o locador, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.
Assim, se o inquilino estiver empregado e for transferido para outro local, deve fazer uma notificação com antecedência de trinta dias e enviá-la ao proprietário do imóvel, anexando documento em papel timbrado do locador, comprobatório de que ele irá trabalhar em outra localidade. Nele deverá constar o endereço completo do futuro local de trabalho.
Os autores do livro “Lei das Locações Prediais Urbanas”, Editora LTR, Wilson de Souza Campos Batalha e Silvia Marina Labate Batalha, comentando esse parágrafo, frisam: “Entende-se que a transferência deve ser de tal maneira que implique, necessariamente, a mudança de domicílio do empregado, de modo a se tornar impossível a manutenção da locação em face do novo local de trabalho”.
Assim, ao receberem a notificação, os proprietários têm que analisá-la, para aferirem a veracidade da declaração do empregador e se a transferência de local de trabalho importa, efetivamente, na necessidade de mudança de residência.

*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.