Prazo médio nacional é de quatro vezes, mas administradoras podem intermediar ampliação.
O seguro fiança para aluguel, embora crescendo no mercado, sofre a restrição do custo (na média, igual a 130% do valor mensal do aluguel) e do prazo para pagamento, que é de quatro vezes, no máximo, em caráter nacional. Esta última questão está amenizada por iniciativa da Porto Seguro, que oferece plano para quitação em 12 meses, desde que a administradora do imóvel se cadastre na seguradora com o objetivo de oferecer a modalidade para seus clientes.
A Porto Seguro, através da área responsável por fiança locatícia, informa que o pagamento em 12 meses vale para todo o território nacional, e que é bem simples o cadastramento das imobiliárias e administradoras interessadas em disponibilizar o plano para seus clientes.
“Basta apenas preencher e enviar um questionário para a Porto Seguro. Na sequência, a imobiliária ou administradora cadastrada receberá um código e as propostas com essa forma de pagamento”, diz a seguradora.
A Apolar Imóveis, de Curitiba, PR, que estende operações no Sul do país através de 60 franquias, está entre as administradoras que aderiram ao plano da Porto Seguro. “Os inquilinos nossos clientes podem optar pelo pagamento do seguro fiança em 12 vezes, e o valor será cobrado mensalmente, no boleto do aluguel. Desta forma, a figura do fiador fica totalmente dispensada, e todo o processo de locação do imóvel fica mais prático e ágil”, afirma a administradora em nota.
Validade e coberturas - O seguro fiança para aluguel tem validade por um ano. Com pequenas variações nas tabelas praticadas pelas seguradoras, o custo corresponde a 130% do valor/mês de um aluguel.>br>
Por exemplo, para uma locação de R$ 800/mês, o valor a ser pago pelo seguro será de R$ 1.040 à vista; ou, conforme a prática usual, R$ 260 ao mês, durante quatro meses. Para este mesmo exemplo hipotético, o plano básico da Porto Seguro resultaria em desembolso de R$ 87,50, durante os 12 meses de validade da apólice. A renovação ocorre anualmente, como regra geral.
A cobertura oferecida pelo seguro fiança ao proprietário do imóvel não difere substancialmente de uma para outra seguradora.
O plano básico cobre 30 meses de aluguel para o proprietário do imóvel que sofrer inadimplência por parte do inquilino. Há outras versões, com custos que encarecem na medida das inclusões, tais como: ressarcimento pelo não pagamento de Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU); de contas de consumo (água e energia); e danos causados ao imóvel pelo inquilino, entre outros.
Variações - Os planos das operadoras contemplam coberturas similares, porém, no esforço para conquistar clientes, as seguradoras oferecem vantagens ao contratante.
Diferente do seguro, que favorece unicamente ao proprietário, as vantagens são destinadas ao inquilino. Por isso, antes de contratar a apólice, será de bom tamanho pesquisar e analisar atentamente, para obter as melhores vantagens. Entre estas estão: a mudança grátis (do endereço antigo para o endereço que constar na apólice) e pequenos reparos (elétrica e hidráulica), também sem custo.
O seguro fiança para aluguel pode ser utilizado tanto por inquilino pessoa física, como por pessoa jurídica.
Casa em Condomínio - Espaço dedicado a fornecer informações sobre o mercado imobiliário. Casas, apartamentos, condomínios, disponíveis para a compra e venda, é aqui que você vai encontrar. Visite também - www.casaemcondominio.com - (Casas de Alto Padrão em Taubaté)
Rescisão da locação de imóvel por transferência de local de trabalho
Situação pode desobrigar inquilino do pagamento de multa, desde que seja documentado que a transferência implique, necessariamente, em mudança de domicílio
Daphnis Citti de Lauro*
Nos contratos de locação de imóvel urbano, normalmente é estipulado o seu prazo de duração. O proprietário não pode reaver o imóvel alugado durante esse prazo, mas o inquilino pode, desde que pague ao locador a multa prevista no contrato, que em geral é de três aluguéis vigentes à época da infração.
A multa, para este tipo de infração, nunca é integral. Deverá sempre ser proporcional ao tempo que faltar para o término do contrato de locação.
Essa proporção já era prevista no artigo 924 do Código Civil revogado: “Quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento”.
Ela persistiu no novo Código Civil, artigo 413: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
O cálculo é feito da seguinte forma: supondo-se que o contrato seja de trinta meses e o aluguel no valor de R$ 1.000,00 a multa integral seria equivalente a R$ 3.000,00. Se o inquilino desocupa o imóvel no décimo-quinto mês, ou seja, na metade do contrato, deverá pagar 50% da multa: R$ 1.500,00.
Mas há uma exceção, prevista no parágrafo único do artigo 4º da Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), pela qual o inquilino fica desobrigado da multa:
“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar por escrito o locador, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.
Assim, se o inquilino estiver empregado e for transferido para outro local, deve fazer uma notificação com antecedência de trinta dias e enviá-la ao proprietário do imóvel, anexando documento em papel timbrado do locador, comprobatório de que ele irá trabalhar em outra localidade. Nele deverá constar o endereço completo do futuro local de trabalho.
Os autores do livro “Lei das Locações Prediais Urbanas”, Editora LTR, Wilson de Souza Campos Batalha e Silvia Marina Labate Batalha, comentando esse parágrafo, frisam: “Entende-se que a transferência deve ser de tal maneira que implique, necessariamente, a mudança de domicílio do empregado, de modo a se tornar impossível a manutenção da locação em face do novo local de trabalho”.
Assim, ao receberem a notificação, os proprietários têm que analisá-la, para aferirem a veracidade da declaração do empregador e se a transferência de local de trabalho importa, efetivamente, na necessidade de mudança de residência.
*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.
Daphnis Citti de Lauro*
Nos contratos de locação de imóvel urbano, normalmente é estipulado o seu prazo de duração. O proprietário não pode reaver o imóvel alugado durante esse prazo, mas o inquilino pode, desde que pague ao locador a multa prevista no contrato, que em geral é de três aluguéis vigentes à época da infração.
A multa, para este tipo de infração, nunca é integral. Deverá sempre ser proporcional ao tempo que faltar para o término do contrato de locação.
Essa proporção já era prevista no artigo 924 do Código Civil revogado: “Quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento”.
Ela persistiu no novo Código Civil, artigo 413: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
O cálculo é feito da seguinte forma: supondo-se que o contrato seja de trinta meses e o aluguel no valor de R$ 1.000,00 a multa integral seria equivalente a R$ 3.000,00. Se o inquilino desocupa o imóvel no décimo-quinto mês, ou seja, na metade do contrato, deverá pagar 50% da multa: R$ 1.500,00.
Mas há uma exceção, prevista no parágrafo único do artigo 4º da Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), pela qual o inquilino fica desobrigado da multa:
“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar por escrito o locador, com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”.
Assim, se o inquilino estiver empregado e for transferido para outro local, deve fazer uma notificação com antecedência de trinta dias e enviá-la ao proprietário do imóvel, anexando documento em papel timbrado do locador, comprobatório de que ele irá trabalhar em outra localidade. Nele deverá constar o endereço completo do futuro local de trabalho.
Os autores do livro “Lei das Locações Prediais Urbanas”, Editora LTR, Wilson de Souza Campos Batalha e Silvia Marina Labate Batalha, comentando esse parágrafo, frisam: “Entende-se que a transferência deve ser de tal maneira que implique, necessariamente, a mudança de domicílio do empregado, de modo a se tornar impossível a manutenção da locação em face do novo local de trabalho”.
Assim, ao receberem a notificação, os proprietários têm que analisá-la, para aferirem a veracidade da declaração do empregador e se a transferência de local de trabalho importa, efetivamente, na necessidade de mudança de residência.
*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.
Síndicos preferem acordo a protesto de condômino inadimplente
Número de boletos em atraso protestados por administradora representou só 0,07% do total de acordos amigáveis.
A máxima de que um acordo vale mais do que uma boa demanda tem prevalecido nos condomínios de São Paulo, mesmo após a legislação estadual que permite inscrever condôminos inadimplentes em serviços de proteção ao crédito.
Levantamento realizado pela administradora Lello em cerca de 1,1 mil condomínios da capital paulista aponta que o número de boletos encaminhados para protesto entre julho de 2008 (quando a lei entrou em vigor) e março deste ano representou apenas 0,07% do total de acordos amigáveis que garantiram a quitação das cotas. No período, foram 13 mil acordos, contra apenas nove boletos encaminhados para serviços de proteção ao crédito.
“Esse cenário mostra que os síndicos estão preferindo o diálogo a utilizar a força da lei. Essa postura é extremamente saudável, porque o protesto é uma medida que deve ser utilizada com cautela e como último recurso”, afirma Márcia Romão, gerente de relacionamento com o cliente da Lello.
Segundo a administradora, cerca de 40% dos cadastros de proprietários de apartamentos nos condomínios da capital paulista estão desatualizados, o que pode dificultar a execução do protesto das cotas em atraso. Se o condomínio 'sujar o nome' da pessoa errada, corre o risco de sofrer ações de danos morais e ter de arcar com pesadas indenizações.
"Nem sempre quem mora no apartamento é o dono da unidade. E nem sempre o boleto do condomínio é emitido no nome do real proprietário. Se o cadastro não estiver atualizado, o síndico terá problemas", observa Márcia Romão.
A administradora orienta que os síndicos analisem caso a caso a necessidade do protesto, utilizando-o somente quando houver o entendimento de que o protesto incentivará o pagamento das cotas em aberto e que promovam uma minuciosa revisão do cadastro de proprietários, buscando saber quem de fato são os proprietários dos apartamentos.
Apesar de a legislação estadual permitir o protesto dos boletos mesmo com apenas um dia de atraso, a empresa aconselha a aguardar até três meses, esgotando todas as tentativas de cobrança amigável.
A máxima de que um acordo vale mais do que uma boa demanda tem prevalecido nos condomínios de São Paulo, mesmo após a legislação estadual que permite inscrever condôminos inadimplentes em serviços de proteção ao crédito.
Levantamento realizado pela administradora Lello em cerca de 1,1 mil condomínios da capital paulista aponta que o número de boletos encaminhados para protesto entre julho de 2008 (quando a lei entrou em vigor) e março deste ano representou apenas 0,07% do total de acordos amigáveis que garantiram a quitação das cotas. No período, foram 13 mil acordos, contra apenas nove boletos encaminhados para serviços de proteção ao crédito.
“Esse cenário mostra que os síndicos estão preferindo o diálogo a utilizar a força da lei. Essa postura é extremamente saudável, porque o protesto é uma medida que deve ser utilizada com cautela e como último recurso”, afirma Márcia Romão, gerente de relacionamento com o cliente da Lello.
Segundo a administradora, cerca de 40% dos cadastros de proprietários de apartamentos nos condomínios da capital paulista estão desatualizados, o que pode dificultar a execução do protesto das cotas em atraso. Se o condomínio 'sujar o nome' da pessoa errada, corre o risco de sofrer ações de danos morais e ter de arcar com pesadas indenizações.
"Nem sempre quem mora no apartamento é o dono da unidade. E nem sempre o boleto do condomínio é emitido no nome do real proprietário. Se o cadastro não estiver atualizado, o síndico terá problemas", observa Márcia Romão.
A administradora orienta que os síndicos analisem caso a caso a necessidade do protesto, utilizando-o somente quando houver o entendimento de que o protesto incentivará o pagamento das cotas em aberto e que promovam uma minuciosa revisão do cadastro de proprietários, buscando saber quem de fato são os proprietários dos apartamentos.
Apesar de a legislação estadual permitir o protesto dos boletos mesmo com apenas um dia de atraso, a empresa aconselha a aguardar até três meses, esgotando todas as tentativas de cobrança amigável.
Valorização do imóvel pode elevar em 20% o valor da locação
Simples ajustes tornam o imóvel mais interessante aos olhos dos interessados.
Proprietários que desejam alugar o seu imóvel anseiam por uma negociação lucrativa e rápida. Para aumentar as chances de locação, o proprietário pode implementar algumas melhorias que agregam valor ao patrimônio e deixam o ambiente mais atrativo, potencializando seu valor.
Valorizar a residência antes de alugá-la não significa promover uma reforma geral no imóvel. Conforme o gerente geral de locações da Auxiliadora Predial, Alexandre Arruda, às vezes, simples ajustes tornam o local mais interessante aos olhos daqueles que procuram por uma moradia. “O proprietário deve ter bom senso e concentrar as suas despesas em áreas pouco onerosas, mas que possam trazer um retorno significativo”, aconselha.
Para subir o preço da oferta e acelerar a locação, a dica é investir em pequenos detalhes, que muitas vezes são suficientes para comprometer a avaliação. A organização e a limpeza do espaço, o conserto de pisos e azulejos quebrados, vazamentos de água, uma pintura com cores neutras e, em alguns casos, uma boa mobília na cozinha são algumas maneiras de valorizar o patrimônio.
Segundo Arruda, medidas como estas podem fazer com que o valor pedido pela locação se eleve em 20%. Além disso, um imóvel bem conservado e com uma apresentação agradável possui uma velocidade de locação superior aos demais. “O proprietário deve encarar a reforma como um investimento, sendo que as melhorias realizadas têm como propósito o retorno financeiro”, diz Arruda.
Proprietários que desejam alugar o seu imóvel anseiam por uma negociação lucrativa e rápida. Para aumentar as chances de locação, o proprietário pode implementar algumas melhorias que agregam valor ao patrimônio e deixam o ambiente mais atrativo, potencializando seu valor.
Valorizar a residência antes de alugá-la não significa promover uma reforma geral no imóvel. Conforme o gerente geral de locações da Auxiliadora Predial, Alexandre Arruda, às vezes, simples ajustes tornam o local mais interessante aos olhos daqueles que procuram por uma moradia. “O proprietário deve ter bom senso e concentrar as suas despesas em áreas pouco onerosas, mas que possam trazer um retorno significativo”, aconselha.
Para subir o preço da oferta e acelerar a locação, a dica é investir em pequenos detalhes, que muitas vezes são suficientes para comprometer a avaliação. A organização e a limpeza do espaço, o conserto de pisos e azulejos quebrados, vazamentos de água, uma pintura com cores neutras e, em alguns casos, uma boa mobília na cozinha são algumas maneiras de valorizar o patrimônio.
Segundo Arruda, medidas como estas podem fazer com que o valor pedido pela locação se eleve em 20%. Além disso, um imóvel bem conservado e com uma apresentação agradável possui uma velocidade de locação superior aos demais. “O proprietário deve encarar a reforma como um investimento, sendo que as melhorias realizadas têm como propósito o retorno financeiro”, diz Arruda.
Brasil é o 13º país mais caro do mundo para edifícios comerciais de alto padrão
País, representado pelo Rio de Janeiro, subiu 10 posições em relação ao ano passado. Tóquio, Londres e Hong Kong encabeçam o ranking.
O Brasil ocupa atualmente a 13ª posição no ranking mundial com os maiores valores de ocupação de imóveis corporativos, subindo dez posições em relação ao ano anterior.
De acordo com a publicação anual Office Space Across the World, o Rio de Janeiro é a cidade mais cara do País para aluguel de escritórios de alto padrão (U$ 73 m²/mês, incluindo aluguel, condomínio e IPTU). No topo da lista estão Tóquio (U$ 172 m²/mês), em primeiro lugar, seguida de Londres (U$ 146 m²/mês) e Hong Kong (U$ 144 m²/mês).
“Por causa da crise financeira, os valores de ocupação globais (incluindo imposto predial e condomínio) caíram 10% em 2009 em relação ao ano anterior, mas esse impacto foi menor no Brasil. O mercado de escritórios brasileiro não foi profundamente atingido como os demais países, permanecendo com a absorção de espaços anual próxima da média de absorção registrada na década de 2000, além de que o impacto foi minimizado pela valorização do real”, afirma Milena Morales, gerente de Pesquisa de Mercado da Cushman & Wakefield para América do Sul. No Rio, a queda registrada em relação a 2008 foi de 6%.
A pesquisa Office Space Across the World foi realizada em 132 cidades de 63 países. No Rio de Janeiro, as regiões pesquisadas foram: Centro, Ipanema, Leblon, Cidade Nova, Copacabana, Botafogo, Glória e Flamengo.
O Brasil ocupa atualmente a 13ª posição no ranking mundial com os maiores valores de ocupação de imóveis corporativos, subindo dez posições em relação ao ano anterior.
De acordo com a publicação anual Office Space Across the World, o Rio de Janeiro é a cidade mais cara do País para aluguel de escritórios de alto padrão (U$ 73 m²/mês, incluindo aluguel, condomínio e IPTU). No topo da lista estão Tóquio (U$ 172 m²/mês), em primeiro lugar, seguida de Londres (U$ 146 m²/mês) e Hong Kong (U$ 144 m²/mês).
“Por causa da crise financeira, os valores de ocupação globais (incluindo imposto predial e condomínio) caíram 10% em 2009 em relação ao ano anterior, mas esse impacto foi menor no Brasil. O mercado de escritórios brasileiro não foi profundamente atingido como os demais países, permanecendo com a absorção de espaços anual próxima da média de absorção registrada na década de 2000, além de que o impacto foi minimizado pela valorização do real”, afirma Milena Morales, gerente de Pesquisa de Mercado da Cushman & Wakefield para América do Sul. No Rio, a queda registrada em relação a 2008 foi de 6%.
A pesquisa Office Space Across the World foi realizada em 132 cidades de 63 países. No Rio de Janeiro, as regiões pesquisadas foram: Centro, Ipanema, Leblon, Cidade Nova, Copacabana, Botafogo, Glória e Flamengo.
Universitários aquecem mercado de locação no início do ano
Demanda é maior por apartamentos de um ou dois dormitórios, em regiões próximas a faculdades, como Pacaembu, Jardins, Vila Mariana e a cidade de Santo André.
O ano começa aquecido para o mercado de locação residencial na cidade de São Paulo e região metropolitana. Após os resultados das provas do vestibular, diversos estudantes chegam do interior e de outros estados procurando um lugar para morar durante os anos de estudos que têm pela frente.
A procura maior costuma ser por unidades localizadas em regiões próximas a universidades, como Perdizes, Higienópolis, Pacaembu, Vila Mariana, Moema, Jardins, Pinheiros e no município de Santo André.
Segundo a administradora Lello, os imóveis mais procurados são apartamentos de um ou dois dormitórios, em bom estado de conservação e com valor de aluguel entre R$ 1.000,00 e R$ 1.500,00. Além da localização, que tem de ser próxima a universidade, algumas facilidades, como imóveis já mobiliados, podem pesar favoravelmente na hora da escolha.
"Os inquilinos normalmente são oriundos de famílias com bom poder aquisitivo, que avaliam mais o quesito comodidade do que o preço em si, já que vão ocupar o imóvel por quatro ou cinco anos", afirma Roseli Hernandes, gerente de locação e vendas da Lello. Segundo ela, as unidades com esse perfil, disponíveis para locação em regiões próximas a faculdades, costumam ser alugadas rapidamente nesta época do ano.
O ano começa aquecido para o mercado de locação residencial na cidade de São Paulo e região metropolitana. Após os resultados das provas do vestibular, diversos estudantes chegam do interior e de outros estados procurando um lugar para morar durante os anos de estudos que têm pela frente.
A procura maior costuma ser por unidades localizadas em regiões próximas a universidades, como Perdizes, Higienópolis, Pacaembu, Vila Mariana, Moema, Jardins, Pinheiros e no município de Santo André.
Segundo a administradora Lello, os imóveis mais procurados são apartamentos de um ou dois dormitórios, em bom estado de conservação e com valor de aluguel entre R$ 1.000,00 e R$ 1.500,00. Além da localização, que tem de ser próxima a universidade, algumas facilidades, como imóveis já mobiliados, podem pesar favoravelmente na hora da escolha.
"Os inquilinos normalmente são oriundos de famílias com bom poder aquisitivo, que avaliam mais o quesito comodidade do que o preço em si, já que vão ocupar o imóvel por quatro ou cinco anos", afirma Roseli Hernandes, gerente de locação e vendas da Lello. Segundo ela, as unidades com esse perfil, disponíveis para locação em regiões próximas a faculdades, costumam ser alugadas rapidamente nesta época do ano.
Nova Lei do Inquilinato desequilibra relação entre locador e locatário
Para especialistas, lojas comerciais são colocadas em risco de despejo, e mudança será devastadora no que respeita à ação renovatória de contratos.
De acordo com o advogado Mário Cerveira Filho, do Escritório Cerveira e Dornellas Advogados Associados, “a nova Lei do Inquilinato (sancionada na quarta-feira, 09, para vigorar em 45 dias) terá um efeito devastador com relação aos casos de purgação de mora e ação renovatória de contratos de locação. A relação entre o locador e o locatário ficou ainda mais desequilibrada. Se a antiga lei já beneficiava o locador, agora beneficia ainda mais”.
Cerveira diz que o assunto requer cuidados e poucos estão se dando conta da importância das mudanças. “Diferente da lei atual, o eventual despejo do locatário, no momento da ação renovatória, poderá ocorrer logo após ser proferida a sentença em primeira instância, e não mais depois do trânsito em julgado, ou seja, após se esgotarem todos os recursos. Se for proferida uma sentença totalmente equivocada numa ação renovatória, o locatário será despejado em 30 dias”, comenta o advogado.
Na ótica de Cerveira será evidente o prejuízo, por exemplo, dos lojistas - que terão de demitir os funcionários, localizar outro ponto comercial, realizar as obras de instalação etc. Isso porque existe na nova lei um ponto polêmico, intitulado: “melhor proposta de terceiro”.
O advogado Daniel Alcântara Nastri Cerveira, também do Escritório Cerveira, Dornellas, por sua vez aborda a questão da mudança nos trâmites de purgação de mora.
"A nova lei altera o artigo 62, onde o locatário inadimplente passará a ter apenas uma chance a cada 24 meses para purgar a mora, e assim evitar a rescisão do contrato. Na lei anterior, o locatário tinha, em 12 meses, duas oportunidades de atrasar o pagamento. Agora, foi drasticamente diminuída a possibilidade de manutenção do contrato através da quitação judicial da dívida locatícia”, analisa.
“Essa modificação reduz, sensivelmente, a possibilidade de o locatário se valer da purgação da mora e assim afastar a rescisão do pacto locatício. Para os inquilinos comerciais, a situação é ainda mais desastrosa, visto que ficará em risco o fundo de comércio formado no local respectivo”, finaliza Daniel Cerveira.
De acordo com o advogado Mário Cerveira Filho, do Escritório Cerveira e Dornellas Advogados Associados, “a nova Lei do Inquilinato (sancionada na quarta-feira, 09, para vigorar em 45 dias) terá um efeito devastador com relação aos casos de purgação de mora e ação renovatória de contratos de locação. A relação entre o locador e o locatário ficou ainda mais desequilibrada. Se a antiga lei já beneficiava o locador, agora beneficia ainda mais”.
Cerveira diz que o assunto requer cuidados e poucos estão se dando conta da importância das mudanças. “Diferente da lei atual, o eventual despejo do locatário, no momento da ação renovatória, poderá ocorrer logo após ser proferida a sentença em primeira instância, e não mais depois do trânsito em julgado, ou seja, após se esgotarem todos os recursos. Se for proferida uma sentença totalmente equivocada numa ação renovatória, o locatário será despejado em 30 dias”, comenta o advogado.
Na ótica de Cerveira será evidente o prejuízo, por exemplo, dos lojistas - que terão de demitir os funcionários, localizar outro ponto comercial, realizar as obras de instalação etc. Isso porque existe na nova lei um ponto polêmico, intitulado: “melhor proposta de terceiro”.
O advogado Daniel Alcântara Nastri Cerveira, também do Escritório Cerveira, Dornellas, por sua vez aborda a questão da mudança nos trâmites de purgação de mora.
"A nova lei altera o artigo 62, onde o locatário inadimplente passará a ter apenas uma chance a cada 24 meses para purgar a mora, e assim evitar a rescisão do contrato. Na lei anterior, o locatário tinha, em 12 meses, duas oportunidades de atrasar o pagamento. Agora, foi drasticamente diminuída a possibilidade de manutenção do contrato através da quitação judicial da dívida locatícia”, analisa.
“Essa modificação reduz, sensivelmente, a possibilidade de o locatário se valer da purgação da mora e assim afastar a rescisão do pacto locatício. Para os inquilinos comerciais, a situação é ainda mais desastrosa, visto que ficará em risco o fundo de comércio formado no local respectivo”, finaliza Daniel Cerveira.
O equilíbrio no valor das taxas condominiais
Taxas de condomínio baixas e invariáveis não são, necessariamente, sinal de boa administração, segundo especialista.
Daphnis Citti de Lauro*
Encontramos alguns condomínios em que os moradores elogiam o síndico porque as taxas de condomínio são baixas e permanecem invariáveis durante muito tempo.
Isso não quer dizer, necessariamente, que sejam bons síndicos.
Faz-nos lembrar de uma revista especializada em automóveis que resolveu fazer um concurso de melhor motorista. Venceu um senhor de idade já avançada, que nunca tinha levado uma multa na vida. Os repórteres, então, resolveram segui-lo e constataram que ele dirigia na esquerda, não dava passagem para ninguém e a trinta, quarenta quilômetros por hora.
Mal comparando, o síndico que congela a taxa de condomínio, mas não faz nenhuma obra necessária no prédio, não faz manutenção, deixa o condomínio ficar velho e feio, não é um bom síndico.
É certo que se deve tomar muito cuidado com as despesas condominiais, porque sabemos a dificuldade para as pessoas fazerem frente a todas as despesas (escolas, seguro saúde, vestuário, refeições etc.). Mas é igualmente certo que deixar o condomínio "cair", causa enorme desvalorização das suas unidades, dificulta a venda e a locação, ainda que a taxa condominial seja relativamente baixa.
O artigo 1.348 do Código Civil, ao tratar da competência do síndico, reza que ele deve "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns".
Um exemplo é a conservação, restauração e pintura das fachadas dos prédios.
Recentemente foi publicada, no site do Jornal da Ordem, decisão de um juiz da 29ª Vara Cível de Belo Horizonte, condenando um condomínio a efetuar obras na fachada externa, para impedir infiltração de água num dos apartamentos, sob pena de multa diária pelo descumprimento da obrigação.
Um morador reclamava do condômino do andar de cima, sobre infiltração de água na sua unidade. Como o vizinho de cima realizou obras, mas a infiltração continuava, o morador não teve outro jeito senão propor ação contra ele e contra o condomínio.
Realizada a vistoria judicial, o perito constatou que as infiltrações se davam em virtude de "deterioração das partes externas do edifício". E isso ocorria, sem qualquer dúvida, por falta de manutenção, cuja responsabilidade é do síndico.
Se o condomínio é administrado por uma administradora, cabe a esta orientar o síndico, no sentido do que deve ser feito em termos de manutenção e conservação do prédio. Há providências básicas, que devem ser tomadas em determinado período, como o desentupimento do encanamento, calhas e ralos.
Portanto, o síndico, juntamente com o Conselho e a administradora, deve tomar todas as providências para que a taxa condominial tenha o menor valor possível, mas nunca em detrimento da conservação e da manutenção do condomínio.
*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: dclauro@aasp.org.br e www.dclauro.com.br).
Daphnis Citti de Lauro*
Encontramos alguns condomínios em que os moradores elogiam o síndico porque as taxas de condomínio são baixas e permanecem invariáveis durante muito tempo.
Isso não quer dizer, necessariamente, que sejam bons síndicos.
Faz-nos lembrar de uma revista especializada em automóveis que resolveu fazer um concurso de melhor motorista. Venceu um senhor de idade já avançada, que nunca tinha levado uma multa na vida. Os repórteres, então, resolveram segui-lo e constataram que ele dirigia na esquerda, não dava passagem para ninguém e a trinta, quarenta quilômetros por hora.
Mal comparando, o síndico que congela a taxa de condomínio, mas não faz nenhuma obra necessária no prédio, não faz manutenção, deixa o condomínio ficar velho e feio, não é um bom síndico.
É certo que se deve tomar muito cuidado com as despesas condominiais, porque sabemos a dificuldade para as pessoas fazerem frente a todas as despesas (escolas, seguro saúde, vestuário, refeições etc.). Mas é igualmente certo que deixar o condomínio "cair", causa enorme desvalorização das suas unidades, dificulta a venda e a locação, ainda que a taxa condominial seja relativamente baixa.
O artigo 1.348 do Código Civil, ao tratar da competência do síndico, reza que ele deve "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns".
Um exemplo é a conservação, restauração e pintura das fachadas dos prédios.
Recentemente foi publicada, no site do Jornal da Ordem, decisão de um juiz da 29ª Vara Cível de Belo Horizonte, condenando um condomínio a efetuar obras na fachada externa, para impedir infiltração de água num dos apartamentos, sob pena de multa diária pelo descumprimento da obrigação.
Um morador reclamava do condômino do andar de cima, sobre infiltração de água na sua unidade. Como o vizinho de cima realizou obras, mas a infiltração continuava, o morador não teve outro jeito senão propor ação contra ele e contra o condomínio.
Realizada a vistoria judicial, o perito constatou que as infiltrações se davam em virtude de "deterioração das partes externas do edifício". E isso ocorria, sem qualquer dúvida, por falta de manutenção, cuja responsabilidade é do síndico.
Se o condomínio é administrado por uma administradora, cabe a esta orientar o síndico, no sentido do que deve ser feito em termos de manutenção e conservação do prédio. Há providências básicas, que devem ser tomadas em determinado período, como o desentupimento do encanamento, calhas e ralos.
Portanto, o síndico, juntamente com o Conselho e a administradora, deve tomar todas as providências para que a taxa condominial tenha o menor valor possível, mas nunca em detrimento da conservação e da manutenção do condomínio.
*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: dclauro@aasp.org.br e www.dclauro.com.br).
Entenda a responsabilidade do condomínio por furtos ou danos ocorridos na garagem
Danos ou furto nas áreas comuns só são de responsabilidade do condomínio se assim constar na convenção.
Daphnis Citti de Lauro*
08/03/10 - Nos estacionamentos normais, as pessoas deixam seus veículos e pagam por isso. A entrega do veículo à empresa de estacionamento, para ser guardado e devolvido quando o proprietário for buscá-lo, caracteriza o contrato de depósito.
De acordo com o artigo 627 do Código Civil, dá-se o contrato de depósito quando o depositário recebe um objeto móvel para guardar, até que o depositante o reclame.
O estacionamento de veículos na garagem dos condomínios, em espaço determinado ou não, pertencente aos condôminos (inclusive ao próprio condômino que deixou seu automóvel ali), não é caracterizado como contrato de depósito. O condomínio não é considerado depositário.
A jurisprudência, praticamente unânime, entende que "não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio" (Recurso Especial nº 268.669/SP).
A título de exemplo, no Recurso Especial número 160790/SP, da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, em que figurou como relator o Ministro Barros Monteiro (Diário de Justiça da União de 18.05.1998, p. 109), relativo a furto de motocicleta estacionada na garagem, este assim se pronunciou: "não se configura a responsabilidade do condomínio quando nenhuma obrigação assuma perante a guarda de veículos. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça (RESP 160790/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 18.05.1998, p. 109).
Em outro caso, desta feita sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário. Mais uma vez, o entendimento foi de que "salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum" (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).
Essa ausência de responsabilidade de indenizar ocorre inclusive quando o condomínio tenha portaria, caso da maioria deles.
Por outro lado, nos estacionamentos comuns, não se aplica a cláusula de não indenização, configurada em placas onde se lê que o estacionamento não se responsabiliza por danos que venham a ocorrer.
Mas, nos condomínios, essa cláusula, quando consta das respectivas convenções condominiais, é perfeitamente aplicável. Nada impede que os condôminos, ao ser redigida a convenção, façam prevalecer a sua vontade, no sentido de deixarem explícita a vontade de não indenizar.
Em resumo, somente se constar na convenção condominial, que o condomínio se responsabiliza dos danos ou furto nas suas áreas comuns, é que ele será condenado a indenizar. Do contrário, não.
*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.
Daphnis Citti de Lauro*
08/03/10 - Nos estacionamentos normais, as pessoas deixam seus veículos e pagam por isso. A entrega do veículo à empresa de estacionamento, para ser guardado e devolvido quando o proprietário for buscá-lo, caracteriza o contrato de depósito.
De acordo com o artigo 627 do Código Civil, dá-se o contrato de depósito quando o depositário recebe um objeto móvel para guardar, até que o depositante o reclame.
O estacionamento de veículos na garagem dos condomínios, em espaço determinado ou não, pertencente aos condôminos (inclusive ao próprio condômino que deixou seu automóvel ali), não é caracterizado como contrato de depósito. O condomínio não é considerado depositário.
A jurisprudência, praticamente unânime, entende que "não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio" (Recurso Especial nº 268.669/SP).
A título de exemplo, no Recurso Especial número 160790/SP, da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, em que figurou como relator o Ministro Barros Monteiro (Diário de Justiça da União de 18.05.1998, p. 109), relativo a furto de motocicleta estacionada na garagem, este assim se pronunciou: "não se configura a responsabilidade do condomínio quando nenhuma obrigação assuma perante a guarda de veículos. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça (RESP 160790/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 18.05.1998, p. 109).
Em outro caso, desta feita sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário. Mais uma vez, o entendimento foi de que "salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum" (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).
Essa ausência de responsabilidade de indenizar ocorre inclusive quando o condomínio tenha portaria, caso da maioria deles.
Por outro lado, nos estacionamentos comuns, não se aplica a cláusula de não indenização, configurada em placas onde se lê que o estacionamento não se responsabiliza por danos que venham a ocorrer.
Mas, nos condomínios, essa cláusula, quando consta das respectivas convenções condominiais, é perfeitamente aplicável. Nada impede que os condôminos, ao ser redigida a convenção, façam prevalecer a sua vontade, no sentido de deixarem explícita a vontade de não indenizar.
Em resumo, somente se constar na convenção condominial, que o condomínio se responsabiliza dos danos ou furto nas suas áreas comuns, é que ele será condenado a indenizar. Do contrário, não.
*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.
Empresários da construção civil estão otimistas, revela CNI
Brasília - A indústria da construção civil fechou 2009 aquecida e otimista com as perspectivas de expansão do setor nos próximos seis meses. O nível de atividade cresceu em dezembro em relação ao mês anterior e, segundo os empresários do ramo, manteve-se mais aquecido que o usual para o período. Os dados constam da primeira Sondagem da Construção Civil realizada pela Confederação Nacional da Indústria (CNI), entre 4 e 22 de janeiro com 283 empresas do setor de construção civil.
A pesquisa mostra indicador de expectativa de atividade para os próximos seis meses em 70,6 pontos. A metodologia considera 50 pontos como nível que divide retração de crescimento.
O gerente de pesquisa da CNI, Renato da Fonseca, afirmou que otimismo da indústria da construção é melhor do que da indústria da transformação, principalmente nas grandes empresas.
Para o vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, o programa Minha Casa Minha Vida e as obras do Plano de Aceleração do Crescimento (PAC) são os principais motivos de otimismo dos setor.
“O grande vetor é o Minha Casa Minha Vida. As obras do PAC que começaram a andar também foram responsáveis pelo aquecimento”, disse Martins.
O plano, segundo Martins, beneficia parcela das construtoras dedicadas à área imobiliária, que responde por cerca de um terço do setor de construção civil, formado também pelas áreas de obras públicas dos prestadores de serviços.
O índice de expectativa de número de empregados nos próximos seis meses no setor de construção civil ficou em 66,8 pontos, depois de encerrar o quarto trimestre de 2009 em nível acima dos três meses imediatamente anteriores, em 53,6.
“As empresas deverão contratar trabalhadores nos próximos seis meses diante do nível registrado pelo indicador de perspectiva de número de postos de trabalho”, afirma relatório da CNI/CBIC.
Em dezembro do ano passado, o nível de atividade do setor ficou em 53,2, mostrando um nível de produção acima do normal para o mês, aponta o levantamento.
O maior patamar de atividade no fim de 2009 foi apurado entre grandes empresas, 56,8 pontos. Enquanto isso, companhias médias tiveram índice de 53,1 e pequenas mostraram queda na atividade, com o indicador em 49,3 para dezembro.
Para Renato da Fonseca, gerente-executivo de pesquisas da CNI, os números da construção civil, apesar de fortes, não levantam preocupações inflacionárias.
“O que temos que observar mais é o crescimento da atividade na comparação com o usual para o mês, e ela está apenas um pouco acima dos 50 pontos”, afirmou Fonseca a jornalistas.
A elevada carga tributária foi o principal problema enfrentado pelas empresas no último trimestre de 2009. A questão foi levantada por 60,7 por cento das empresas em sondagem dirigida, seguido da falta de trabalhador qualificado (53 por cento) e por condições climáticas (36,7 por cento).
Para as grandes empresas do setor, o maior problema mesmo está na falta de oferta de trabalhadores qualificados. Esse segmento também se mostrou mais otimista do que as empresas de pequeno e médio porte.
Fonte:ZAP Imóveis
A pesquisa mostra indicador de expectativa de atividade para os próximos seis meses em 70,6 pontos. A metodologia considera 50 pontos como nível que divide retração de crescimento.
O gerente de pesquisa da CNI, Renato da Fonseca, afirmou que otimismo da indústria da construção é melhor do que da indústria da transformação, principalmente nas grandes empresas.
Para o vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, o programa Minha Casa Minha Vida e as obras do Plano de Aceleração do Crescimento (PAC) são os principais motivos de otimismo dos setor.
“O grande vetor é o Minha Casa Minha Vida. As obras do PAC que começaram a andar também foram responsáveis pelo aquecimento”, disse Martins.
O plano, segundo Martins, beneficia parcela das construtoras dedicadas à área imobiliária, que responde por cerca de um terço do setor de construção civil, formado também pelas áreas de obras públicas dos prestadores de serviços.
O índice de expectativa de número de empregados nos próximos seis meses no setor de construção civil ficou em 66,8 pontos, depois de encerrar o quarto trimestre de 2009 em nível acima dos três meses imediatamente anteriores, em 53,6.
“As empresas deverão contratar trabalhadores nos próximos seis meses diante do nível registrado pelo indicador de perspectiva de número de postos de trabalho”, afirma relatório da CNI/CBIC.
Em dezembro do ano passado, o nível de atividade do setor ficou em 53,2, mostrando um nível de produção acima do normal para o mês, aponta o levantamento.
O maior patamar de atividade no fim de 2009 foi apurado entre grandes empresas, 56,8 pontos. Enquanto isso, companhias médias tiveram índice de 53,1 e pequenas mostraram queda na atividade, com o indicador em 49,3 para dezembro.
Para Renato da Fonseca, gerente-executivo de pesquisas da CNI, os números da construção civil, apesar de fortes, não levantam preocupações inflacionárias.
“O que temos que observar mais é o crescimento da atividade na comparação com o usual para o mês, e ela está apenas um pouco acima dos 50 pontos”, afirmou Fonseca a jornalistas.
A elevada carga tributária foi o principal problema enfrentado pelas empresas no último trimestre de 2009. A questão foi levantada por 60,7 por cento das empresas em sondagem dirigida, seguido da falta de trabalhador qualificado (53 por cento) e por condições climáticas (36,7 por cento).
Para as grandes empresas do setor, o maior problema mesmo está na falta de oferta de trabalhadores qualificados. Esse segmento também se mostrou mais otimista do que as empresas de pequeno e médio porte.
Fonte:ZAP Imóveis
Imóvel é opção para diversificar a aposentadoria
São Paulo - Não é de hoje que o investimento em imóveis está entre os preferidos dos brasileiros. A novidade é que, no ambiente em que as pessoas se preocupam cada vez mais com a renda depois da aposentadoria, o segmento imobiliário surge como opção para a poupança de longo prazo.
Especialistas indicam o segmento como uma alternativa para aumentar a renda na terceira idade. Ou seja, não se recomenda que todo o dinheiro seja imobilizado em um imóvel. “A vantagem não está na rentabilidade, pois as taxas de aluguel raramente batem os melhores produtos de renda fixa e previdência. É inegável, porém, o benefício da diversificação proporcionada por uma pequena carteira de imóveis”, avalia o consultor Gustavo Cerbasi.
“No caso de uma crise, o pior efeito é a perda do inquilino, não do patrimônio, enquanto alguns produtos financeiros, quando mal escolhidos, podem trazer até perdas totais.” Atualmente, o aluguel mensal equivale a cerca de 0,5% do valor do imóvel. “Quando o retorno atinge 1%, está super bem alugado”, diz o economista Francis Brode Hesse.
Em termos de valorização, a história tem mostrado que os imóveis também são boa opção. Nos últimos três anos, enquanto o preço dos imóveis avançou 85%, o Ibovespa subiu 47,8%.
Fonte: ZAP Imóveis
Especialistas indicam o segmento como uma alternativa para aumentar a renda na terceira idade. Ou seja, não se recomenda que todo o dinheiro seja imobilizado em um imóvel. “A vantagem não está na rentabilidade, pois as taxas de aluguel raramente batem os melhores produtos de renda fixa e previdência. É inegável, porém, o benefício da diversificação proporcionada por uma pequena carteira de imóveis”, avalia o consultor Gustavo Cerbasi.
“No caso de uma crise, o pior efeito é a perda do inquilino, não do patrimônio, enquanto alguns produtos financeiros, quando mal escolhidos, podem trazer até perdas totais.” Atualmente, o aluguel mensal equivale a cerca de 0,5% do valor do imóvel. “Quando o retorno atinge 1%, está super bem alugado”, diz o economista Francis Brode Hesse.
Em termos de valorização, a história tem mostrado que os imóveis também são boa opção. Nos últimos três anos, enquanto o preço dos imóveis avançou 85%, o Ibovespa subiu 47,8%.
Fonte: ZAP Imóveis
Crédito imobiliário bate recordes e bancos preveem mais expansão
O brasileiro nunca financiou tanto imóvel como em 2009, e a tendência é de que novos recordes sejam batidos neste ano. Para alguns, o País está em pleno boom imobiliário. Para outros, é só o início desse processo, uma vez que o déficit habitacional, entre 6 milhões e 8 milhões de unidades, conforme o cálculo, ainda é elevado.
Avaliações distintas à parte, o fato é que o setor vive seu melhor momento na história recente, que já leva os bancos a discutir alternativas de recursos para bancar a expansão. Hoje, a maior parte do dinheiro (cerca de 70%) vem da caderneta de poupança, mas, segundo especialistas, essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituição financeira, já em 2011.
No ano passado, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depósitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhões. Nem na época do finado Banco Nacional da Habitação (BNH), no início dos anos 80, tantos imóveis foram vendidos por meio de empréstimos no País.
“O Brasil é a bola da vez como mercado relevante para experimentar uma forte expansão do crédito imobiliário”, define o diretor-geral da Montreal Informática, Luís Antônio Santos. A empresa vende soluções tecnológicas para diversos setores da economia, entre eles o imobiliário. Os principais bancos que atuam no País fazem parte de sua clientela.
O diretor de Crédito Imobiliário do Itaú Unibanco, Luiz França, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), lista os fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas. Em primeiro lugar, a segurança jurídica, obtida com a mudança da legislação promovida em 2004. Foi ali que se instituiu o mecanismo de alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Em segundo lugar, França cita o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos, que permitiu a redução das prestações mensais.
Em terceiro lugar, o executivo destaca a estabilidade da economia. De um lado, essas condições mais estáveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da população (como mostra a ascensão de milhões de brasileiros à classe C), o que reduz o calote. Um fator mais recente é o programa do governo Minha Casa, Minha Vida.
Nesse ambiente, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobiliário, mostram grande apetite. Na média, preveem alta de 30% a 40% nos empréstimos este ano. Em 2009, segundo o Banco Central, o crédito para a habitação avançou 41,5%, ante 14,9% do crédito total.
“Vemos o crédito imobiliário como motor da expansão do crédito geral (no País)”, diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil, José Roberto Machado. Segundo ele, no mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.
O diretor de Crédito Imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa, afirma que a meta da instituição é aumentar a participação no segmento nos próximos anos. “Queremos crescer acima da média do mercado”, explica. A aposta do banco é no que Barbosa classifica de “serviço diferenciado”.
No Bradesco, o discurso é parecido. “Queremos mais mercado”, diz o diretor do Departamento de Empréstimos e Financiamentos, Nilton Pellegrino. O objetivo é aproveitar que “não há cidadão no Brasil que não queira ter imóvel próprio”.
Fonte: ZAP Imóveis
Avaliações distintas à parte, o fato é que o setor vive seu melhor momento na história recente, que já leva os bancos a discutir alternativas de recursos para bancar a expansão. Hoje, a maior parte do dinheiro (cerca de 70%) vem da caderneta de poupança, mas, segundo especialistas, essa fonte deve se esgotar, dependendo da instituição financeira, já em 2011.
No ano passado, 302,7 mil unidades foram financiadas com os depósitos da caderneta, em um total de R$ 34 bilhões. Nem na época do finado Banco Nacional da Habitação (BNH), no início dos anos 80, tantos imóveis foram vendidos por meio de empréstimos no País.
“O Brasil é a bola da vez como mercado relevante para experimentar uma forte expansão do crédito imobiliário”, define o diretor-geral da Montreal Informática, Luís Antônio Santos. A empresa vende soluções tecnológicas para diversos setores da economia, entre eles o imobiliário. Os principais bancos que atuam no País fazem parte de sua clientela.
O diretor de Crédito Imobiliário do Itaú Unibanco, Luiz França, que também preside a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), lista os fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas. Em primeiro lugar, a segurança jurídica, obtida com a mudança da legislação promovida em 2004. Foi ali que se instituiu o mecanismo de alienação fiduciária, que facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência. Em segundo lugar, França cita o alongamento dos prazos de financiamento para até 30 anos, que permitiu a redução das prestações mensais.
Em terceiro lugar, o executivo destaca a estabilidade da economia. De um lado, essas condições mais estáveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da população (como mostra a ascensão de milhões de brasileiros à classe C), o que reduz o calote. Um fator mais recente é o programa do governo Minha Casa, Minha Vida.
Nesse ambiente, os bancos privados, que sempre foram reticentes em investir no mercado imobiliário, mostram grande apetite. Na média, preveem alta de 30% a 40% nos empréstimos este ano. Em 2009, segundo o Banco Central, o crédito para a habitação avançou 41,5%, ante 14,9% do crédito total.
“Vemos o crédito imobiliário como motor da expansão do crédito geral (no País)”, diz o diretor executivo de Negócios Imobiliários do Santander Brasil, José Roberto Machado. Segundo ele, no mundo, o financiamento imobiliário responde, em média, por 65% da carteira de crédito do banco. No Brasil, são 5%.
O diretor de Crédito Imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa, afirma que a meta da instituição é aumentar a participação no segmento nos próximos anos. “Queremos crescer acima da média do mercado”, explica. A aposta do banco é no que Barbosa classifica de “serviço diferenciado”.
No Bradesco, o discurso é parecido. “Queremos mais mercado”, diz o diretor do Departamento de Empréstimos e Financiamentos, Nilton Pellegrino. O objetivo é aproveitar que “não há cidadão no Brasil que não queira ter imóvel próprio”.
Fonte: ZAP Imóveis
Leia o contrato antes de comprar um imóvel na planta
Quem compra imóvel na planta nunca pensa em desistir do negócio ou vendê-lo durante a construção, mas deveria se preocupar com isso, já que o risco de ser surpreendido por “taxas extras” é grande. Ler o contrato antes do negócio é fundamental, assim como estar preparado para acionar o Procon.
A personal trainer Nathalia Ushinohama, de 25 anos, comprou um apartamento em 2008 da MRV Engenharia, com prazo de entrega para dezembro de 2009 que ainda não foi cumprido. O problema é que ela está com dificuldades financeiras e quer vender o imóvel. Acabou surpreendida pela cobrança da construtora, que exige receber uma taxa de cessão de direitos (documento que transferirá o poder de dono a outra pessoa) que equivale a 3% do total do imóvel. O custo adicional é de quase R$ 6 mil.
Segundo o vice-presidente da Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Odair Senra, essa cobrança é legal e existe para evitar que especuladores comprem imóveis na planta para depois revender e também para desestimular a desistência pura e simples do negócio pelo comprador, já que, neste caso, o imóvel volta para a construtora.
“A transação gera ônus à empresa, que terá de arcar com a publicidade e com toda a renegociação do produto. A cobrança é legal, mas tem de estar especificada no contrato”, afirmou Senra.
FALHA NO CONTRATO - Porém, no documento que Nathalia assinou não há uma cláusula que determine ou justifique essa taxa. A personal trainer reclamou à coluna Advogado de Defesa, do JT. A construtora MRV respondeu que no contrato está explícito a cobrança de cessão de direitos, só que Nathália foi ao Procon-SP. “Os técnicos constataram a falta dessa informação”
O Procon deixa o alerta de que é preciso ficar atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. É necessário verificar sempre a forma de cessão de direitos e de transferência do negócio para outra pessoa.
Restam duas opções à Nathalia Ushinohama: ela pode pagar o valor exigido pela MRV para não perder um possível comprador interessado no negócio, uma vez que ela tem pressa em vender o apartamento; ou deve recorrer à Justiça para fazer com que a construtora cumpra o contrato assinado, o que representa um processo mais demorado.
ATENÇÃO:
- Antes de assinar um contrato, converse com um advogado especializado para esclarecer todas as suas dúvidas
- Procure saber se há devolução dos valores pagos, caso haja desistência do negócio
- Fique atento aos reajustes das taxas ao longo do financiamento
Fonte: ZAP Imóveis
A personal trainer Nathalia Ushinohama, de 25 anos, comprou um apartamento em 2008 da MRV Engenharia, com prazo de entrega para dezembro de 2009 que ainda não foi cumprido. O problema é que ela está com dificuldades financeiras e quer vender o imóvel. Acabou surpreendida pela cobrança da construtora, que exige receber uma taxa de cessão de direitos (documento que transferirá o poder de dono a outra pessoa) que equivale a 3% do total do imóvel. O custo adicional é de quase R$ 6 mil.
Segundo o vice-presidente da Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Odair Senra, essa cobrança é legal e existe para evitar que especuladores comprem imóveis na planta para depois revender e também para desestimular a desistência pura e simples do negócio pelo comprador, já que, neste caso, o imóvel volta para a construtora.
“A transação gera ônus à empresa, que terá de arcar com a publicidade e com toda a renegociação do produto. A cobrança é legal, mas tem de estar especificada no contrato”, afirmou Senra.
FALHA NO CONTRATO - Porém, no documento que Nathalia assinou não há uma cláusula que determine ou justifique essa taxa. A personal trainer reclamou à coluna Advogado de Defesa, do JT. A construtora MRV respondeu que no contrato está explícito a cobrança de cessão de direitos, só que Nathália foi ao Procon-SP. “Os técnicos constataram a falta dessa informação”
O Procon deixa o alerta de que é preciso ficar atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. É necessário verificar sempre a forma de cessão de direitos e de transferência do negócio para outra pessoa.
Restam duas opções à Nathalia Ushinohama: ela pode pagar o valor exigido pela MRV para não perder um possível comprador interessado no negócio, uma vez que ela tem pressa em vender o apartamento; ou deve recorrer à Justiça para fazer com que a construtora cumpra o contrato assinado, o que representa um processo mais demorado.
ATENÇÃO:
- Antes de assinar um contrato, converse com um advogado especializado para esclarecer todas as suas dúvidas
- Procure saber se há devolução dos valores pagos, caso haja desistência do negócio
- Fique atento aos reajustes das taxas ao longo do financiamento
Fonte: ZAP Imóveis
Tire suas dúvidas sobre compra, venda e locação de imóvel
Na hora de comprar, vender ou alugar um imóvel muitas dúvidas surgem. Por isso, o ZAP Imóveis consultou a advogada Katia Peperaio para ajudar você a saber quais são os seus direitos e deveres. Levamos a ela as perguntas mais frequentes, elaboradas pelos nossos leitores. São dúvidas que vão de vencimento de contrato de aluguel a escritura de um imóvel, todas publicadas nos comentários de cada matéria. Leia e veja se sua dificuldade é a mesma dos nossos leitores.
PROPRIETÁRIA DE IMÓVEL ALUGADO NÃO FAZ MANUTENÇÕES
Cleusa - Moro no imóvel há 3 anos e a proprietária se nega a fazer qualquer tipo de manutenção. Nós inquilinos já tivemos que trocar fechaduras de portões do prédio e agora a minha lavanderia está destelhada. Já reclamei na imobiliária faz 2 meses e ninguém se manifesta. Disse na imobiliária que não pagaria o aluguel enquanto não fosse feito a reforma. Posso fazer isso ou tem algum outro jeito de resolver. Por favor me respondam.
Katia Peperaio - Existem algumas decisões judiciais no sentido de que o locador não poderia exigir o aluguel, enquanto não cumprir a sua obrigação de manter o imóvel em estado de ser regularmente habitado, mas isso é muito discutível, principalmente porque a falta de pagamento do aluguel pode ensejar a propositura de ação de despejo por falta de pagamento. O mais prudente é permanecer pagando os aluguéis e notificar por escrito o locador, através da imobiliária que administra a locação, por carta registrada, com aviso de recebimento, determinando um prazo para que a reforma seja feita. Caso regularmente notificado, o locador não adote a providência devida, você poderá realizar a reforma e exigir a restituição do valor que você gastou, ainda que seja através de abonos nos aluguéis; ou ajuizar uma ação de obrigação de fazer contra o locador, com pedido liminar, para que ele faça os reparos com urgência, sob pena de multa. Leia mais:
PROPRIETÁRIA DE IMÓVEL ALUGADO NÃO FAZ MANUTENÇÕES
Cleusa - Moro no imóvel há 3 anos e a proprietária se nega a fazer qualquer tipo de manutenção. Nós inquilinos já tivemos que trocar fechaduras de portões do prédio e agora a minha lavanderia está destelhada. Já reclamei na imobiliária faz 2 meses e ninguém se manifesta. Disse na imobiliária que não pagaria o aluguel enquanto não fosse feito a reforma. Posso fazer isso ou tem algum outro jeito de resolver. Por favor me respondam.
Katia Peperaio - Existem algumas decisões judiciais no sentido de que o locador não poderia exigir o aluguel, enquanto não cumprir a sua obrigação de manter o imóvel em estado de ser regularmente habitado, mas isso é muito discutível, principalmente porque a falta de pagamento do aluguel pode ensejar a propositura de ação de despejo por falta de pagamento. O mais prudente é permanecer pagando os aluguéis e notificar por escrito o locador, através da imobiliária que administra a locação, por carta registrada, com aviso de recebimento, determinando um prazo para que a reforma seja feita. Caso regularmente notificado, o locador não adote a providência devida, você poderá realizar a reforma e exigir a restituição do valor que você gastou, ainda que seja através de abonos nos aluguéis; ou ajuizar uma ação de obrigação de fazer contra o locador, com pedido liminar, para que ele faça os reparos com urgência, sob pena de multa. Leia mais:
Despejo rápido só sem fiador
O despejo em 15 dias para o inquilino inadimplente, principal mudança da nova lei do inquilinato, que entrou em vigor na segunda-feira, valerá apenas para casos em que o aluguel foi negociado sem fiado ou qualquer garantia. Segundo a juíza Márcia Capanema, da 7° Vara Cível do Rio de Janeiro, os contratos com avalista terão o curo normal na justiça, como já era feito. Ou seja, o despejo será determinado só na execução da ação, após o processo ter transitado em julgado (ter chegado ao fim), o que costuma demorar de um ano a um ano e meio. Isso quer dizer o proprietário terá duas opções, basicamente: exigir o fiador, em caso de inadimplência, ter a devolução do imóvel e o pagamento da dívida no fim do processo, ou não exigir nenhuma garantia e ter o imóvel de volta em 15 dias. Nesse caso, ele corre apenas o risco de não ter a dívida paga porque, na maioria das vezes, segundo a juíza, o locatário não em como pagar o débito e, como não há fiador, não há quem pague.
“Existem duas possibilidades de antecipação de tutela (liminar) num contrato com fiador: se o locador provar que o atual fiador não tem eficácia e uma nova garantia não for apresentada pelo locatário, ou numa situação em que há o perigo da demora, como o caso de doença, e existe a necessidade de uma liminar.Mas essa segunda condição já existia e não tem base na nova Lei do Inquilinato e, sim, no Código de Processo Civil”, disse a juíza.
AVALISTA MANTIDO - Embora a justiça assegura o despejo em 15 dias nos contratos sem garantia, para o mercado, a figura do fiador não vai sumir num primeiro momento. Segundo Maria Luísa Correia, professora de direito imobiliário da Fundação Getúlio Vargas (FGV), os locadores só vão abrir mão do avalista quando o inquilino emonstrar que é bom pagador e capaz de manter o imóvel em condições. De acordo com Alfredo Lopez, diretor da Protel Administradora, o fiador continuará sendo a opção dos locadores porque o seguro-fiança oferece prazos descasados com o contrato de aluguel. Enquanto o primeiro vigora por 12 meses, o outro tem duração de 30.
Fonte: ZAP Imóveis
“Existem duas possibilidades de antecipação de tutela (liminar) num contrato com fiador: se o locador provar que o atual fiador não tem eficácia e uma nova garantia não for apresentada pelo locatário, ou numa situação em que há o perigo da demora, como o caso de doença, e existe a necessidade de uma liminar.Mas essa segunda condição já existia e não tem base na nova Lei do Inquilinato e, sim, no Código de Processo Civil”, disse a juíza.
AVALISTA MANTIDO - Embora a justiça assegura o despejo em 15 dias nos contratos sem garantia, para o mercado, a figura do fiador não vai sumir num primeiro momento. Segundo Maria Luísa Correia, professora de direito imobiliário da Fundação Getúlio Vargas (FGV), os locadores só vão abrir mão do avalista quando o inquilino emonstrar que é bom pagador e capaz de manter o imóvel em condições. De acordo com Alfredo Lopez, diretor da Protel Administradora, o fiador continuará sendo a opção dos locadores porque o seguro-fiança oferece prazos descasados com o contrato de aluguel. Enquanto o primeiro vigora por 12 meses, o outro tem duração de 30.
Fonte: ZAP Imóveis
As principais dúvidas sobre as mudanças na Lei do Inquilinato
As alterações na Lei do Inquilinato, que entraram em vigor em janeiro deste ano, ainda despertam muitas dúvidas - tanto de proprietários de imóveis como de inquilinos. Pelas novas regras, o locatário que quiser sair do imóvel antes do contrato terminar terá que pagar multa proporcional ao tempo que resta de aluguel. Antes, a lei não era específica sobre o assunto e por isso, cada contrato tinha uma regra. Além disso, quem atrasar o pagamento vai ter 15 dias, depois de notificado, para quitar a dívida. Se não pagar e o juiz aceitar a ação de despejo, o inquilino terá um mês para deixar o imóvel. Até então, esse processo durava cerca de um ano e meio.
Para tirar dúvidas sobre este assunto, o Morar Bem convidou a equipe do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio). Durante 15 dias, os especialistas em locação de imóveis esclareceram questões dos leitores sobre inadimplência, exigência de fiador e despejo, entre outros temas. VEJA O RESULTADO E CLIQUE AQUI PARA VER TODAS AS RESPOSTAS.
Se o inquilino possui imóvel próprio quitado, ele é obrigado apresentar um fiador quando faz um contrato de aluguel? Ou seu próprio imóvel serve como garantia?
A exigência de garantia locatícia é prerrogativa do locador. Cabe a ele a escolha da garantia que melhor atenda aos seus interesses. No caso apresentado, o locatário poderá oferecer o seu próprio como garantia (caução), podendo o locador aceitar ou não esta modalidade de garantia.
Os antigos contratos, ainda em vigor, devem ser refeitos com as novas regras, ou pode-se manter as cláusulas anteriores, onde o fiador é obrigado até a efetiva entrega das chaves pelo inquilino?
Salvo se contratualmente ficou consignado que o fiador é responsável pelo imóvel por período certo, prevalece o entendimento da jurisprudência, agora convertido em lei, no sentido de que o fiador poderá se exonerar da fiança nos casos de contratos que estejam vigorando por prazo indeterminado, ficando responsável pela garantia por apenas mais 120 dias.
O inquilino continua a ter prioridade de compra, caso o proprietário deseje vender o imóvel? Mesmo depois de terminado o contrato de 30 meses e estando prorrogado por prazo indeterminado?
Essa regra não foi alterada e o inquilino continua tendo preferência na compra do imóvel em igualdade de condições com terceiros, independentemente de o contrato estar vigorando por prazo determinado ou indeterminado.
Com as alterações na Lei do Inquilinato, desaparece a figura do fiador?
Não. Todas as garantias locatícias previstas na Lei 8.245/91 permanecem inalteradas. A modificação introduzida, com relação ao fiador, foi a possibilidade de sua exoneração quando o contrato se encontrar vigorando por prazo indeterminado. Esta possibilidade já estava prevista no Código Civil (artigo 835). Com a modificação da Lei do Inquilinato, o período de responsabilidade do fiador, após a comunicação da sua exoneração, é de 120 dias.Fonte: ZAP Imóveis
Para tirar dúvidas sobre este assunto, o Morar Bem convidou a equipe do Sindicato de Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio). Durante 15 dias, os especialistas em locação de imóveis esclareceram questões dos leitores sobre inadimplência, exigência de fiador e despejo, entre outros temas. VEJA O RESULTADO E CLIQUE AQUI PARA VER TODAS AS RESPOSTAS.
Se o inquilino possui imóvel próprio quitado, ele é obrigado apresentar um fiador quando faz um contrato de aluguel? Ou seu próprio imóvel serve como garantia?
A exigência de garantia locatícia é prerrogativa do locador. Cabe a ele a escolha da garantia que melhor atenda aos seus interesses. No caso apresentado, o locatário poderá oferecer o seu próprio como garantia (caução), podendo o locador aceitar ou não esta modalidade de garantia.
Os antigos contratos, ainda em vigor, devem ser refeitos com as novas regras, ou pode-se manter as cláusulas anteriores, onde o fiador é obrigado até a efetiva entrega das chaves pelo inquilino?
Salvo se contratualmente ficou consignado que o fiador é responsável pelo imóvel por período certo, prevalece o entendimento da jurisprudência, agora convertido em lei, no sentido de que o fiador poderá se exonerar da fiança nos casos de contratos que estejam vigorando por prazo indeterminado, ficando responsável pela garantia por apenas mais 120 dias.
O inquilino continua a ter prioridade de compra, caso o proprietário deseje vender o imóvel? Mesmo depois de terminado o contrato de 30 meses e estando prorrogado por prazo indeterminado?
Essa regra não foi alterada e o inquilino continua tendo preferência na compra do imóvel em igualdade de condições com terceiros, independentemente de o contrato estar vigorando por prazo determinado ou indeterminado.
Com as alterações na Lei do Inquilinato, desaparece a figura do fiador?
Não. Todas as garantias locatícias previstas na Lei 8.245/91 permanecem inalteradas. A modificação introduzida, com relação ao fiador, foi a possibilidade de sua exoneração quando o contrato se encontrar vigorando por prazo indeterminado. Esta possibilidade já estava prevista no Código Civil (artigo 835). Com a modificação da Lei do Inquilinato, o período de responsabilidade do fiador, após a comunicação da sua exoneração, é de 120 dias.Fonte: ZAP Imóveis
Mercado de aluguel tem onda de retomada de imóveis
Um mês após as novas regras da Lei do Inquilinato entrarem em vigor, as relações entre donos de imóveis e inquilinos andam estremecidas. Segundo especialistas, as mudanças na lei tiveram um efeito psicológico, principalmente, nos proprietários. Em tese, as mudanças afetam apenas o mau pagador que, agora, pode ser despejado mais rapidamente. Mas, na prática, muitos locadores estão evocando a lei, equivocadamente, para encerrar contratos antigos. Nesse caso, a motivação principal é a defasagem no valor do aluguel que, de acordo com o gerente de estratégia da Apsa, Rogério Quintanilha, pode chegar a mais de 50%, nos bairros da Zona Sul, Tijuca e Méier. Há ainda um movimento de retomada para a venda dos imóveis, que tiveram uma supervalorização no último ano.
Segundo o diretor de locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Carlos Samuel de Oliveira Freitas, boa parte desse movimento foi motivado pelas mudanças recentes na legislação.
VEJA O QUE MUDOU COM AS NOVAS REGRAS DA LEI DO INQUILINATO
“Houve um emaranhado de informações mal prestadas, que confundiram mais do que esclareceram as dúvidas. Por conta disso, há muita gente tentando se inteirar das mudanças, principalmente proprietários que já têm uma relação desgastada com seus inquilinos. Mas, em alguns casos, o desconhecimento é tanto, que sobrou até para os bons pagadores.”
No início do mês, a agente de atendimento, engenheira Roberta Caetano foi surpreendida pelo proprietário, que pediu o imóvel onde ela mora há cinco anos:
“Ele diz que se baseou na Lei do Inquilinato, o que é estranho, porque o prazo (de 30 dias) que tenho para deixar o apartamento continua o mesmo de antes. Estranhei o fato de não ter sido chamada para uma possível negociação, visto que sempre paguei o aluguel em dia.” Fonte: ZAP/IMÓVEIS
Segundo o diretor de locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Carlos Samuel de Oliveira Freitas, boa parte desse movimento foi motivado pelas mudanças recentes na legislação.
VEJA O QUE MUDOU COM AS NOVAS REGRAS DA LEI DO INQUILINATO
“Houve um emaranhado de informações mal prestadas, que confundiram mais do que esclareceram as dúvidas. Por conta disso, há muita gente tentando se inteirar das mudanças, principalmente proprietários que já têm uma relação desgastada com seus inquilinos. Mas, em alguns casos, o desconhecimento é tanto, que sobrou até para os bons pagadores.”
No início do mês, a agente de atendimento, engenheira Roberta Caetano foi surpreendida pelo proprietário, que pediu o imóvel onde ela mora há cinco anos:
“Ele diz que se baseou na Lei do Inquilinato, o que é estranho, porque o prazo (de 30 dias) que tenho para deixar o apartamento continua o mesmo de antes. Estranhei o fato de não ter sido chamada para uma possível negociação, visto que sempre paguei o aluguel em dia.” Fonte: ZAP/IMÓVEIS
Saiba como declarar um imóvel no Imposto de Renda
Rio de Janeiro - Não importa o tamanho, o preço ou a localização do imóvel. Todo ano, o proprietário deve declará-lo no ajuste anual do Imposto de Renda (IR). Além disso, devem ser informadas as condições em que o bem foi adquirido: se foi à vista, financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou por outra linha de crédito, ou ainda comprado na planta e pago em prestações diretamente com a construtora. Pois bem: são muitos os detalhes que devem estar na ponta do lápis na hora de preencher a ficha de declaração. Por isso, o especialista da consultoria IOB, Rogério Ramos, listou ao Morar Bem as perguntas mais frequentes sobre como declarar imóveis no IR. Veja.
O imóvel vai se valorizando ao longo dos anos, mas o valor informado na declaração é o pago no ato da compra. Ao ser vendido, o preço declarado fica muito abaixo do de mercado. Existe uma maneira de amenizar essa diferença para efeito do imposto?
Rogério Ramos - Não. Os valores a serem informados na ficha “Bens e Direitos” são os valores efetivamente pagos por ocasião da aquisição. Não podem ser atualizados. Devem ser repetidos
O contribuinte com mais de 65 anos vendeu uma casa em 2009 e usou o valor para fazer outros investimentos. Ele precisa pagar IR sobre o valor desta venda?
Rogério Ramos - Primeiramente, é preciso verificar se o ganho de capital sobre a venda do imóvel está isento de imposto de renda. São isentos de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis de valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 quando se tratar do único imóvel que a pessoa possua, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não. Também está isento o ganho apurado na venda de imóveis adquiridos até 1969 e o ganho na venda de imóvel de valor de R$ 35.000,00. Caso não preencha as condições citadas deve se apurada o imposto de renda sobre a venda da casa. A apuração deve ser feita por meio do programa o GCAP2009 e os dados deve ser importados para a Declaração de Ajuste Anual de 2010, ano-calendário de 2009.
Haveria a possibilidade de corrigir os bens já declarados para o valor de mercado, já que muitos estão com os valores defasados?
Rogério Ramos - Não. Os valores dos bens adquiridos antigos poderiam ser atualizados somente até a UFIR de 1º de janeiro de 1996, ou seja, 0,8287, de acordo com a tabela constante da IN SRF nº 84/2001
Como deve ser declarado um imóvel adquirido na planta, a prazo, com entrega em 2011?
Rogério Ramos - Para imóvel em construção informe no campo “Discriminação” da ficha de “Bens e Direitos” os dados da casa e do alienante (empreendedor). Não preencha o campo “Situação em 31/12/2008″. Informe no campo “Situação em 31/12/2009″ somente o valor pago no ato mais o total das prestações pagas até dezembro de 2009. Não preencha a ficha “Dívida e Ônus Reais”
Como deve ser declarado o primeiro imóvel do contribuinte adquirido por financiamento imobiliário? Isso interfere na restituição do IR?
Rogério Ramos - A aquisição de bem imóvel durante o ano de 2009 não influi no cálculo de imposto de renda devido ou a restituir. Informe aquisição do imóvel adquirido em 2009 na ficha “Bens e Direitos”.
O contribuinte vendeu um imóvel de sua propriedade para dar entrada em outro. O valor restante será financiado. Que modelo de declaração deve ser usado: completo ou simplificado? Isso pode levar o contribuinte a cair na malha fina?
Rogério Ramos - Neste caso, proceda a retificação das Declarações de Ajuste dos anos anteriores para incluir o apartamento não declarado. O ganho de capital na venda do apartamento está isento de imposto de renda em razão de o produto da venda ter sido aplicado na aquisição da casa, em seu nome, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato. Preencha o programa Ganho de Capital GCAP2009, com os dados do alienante (vendedor) e do adquirente (comprador), o valor da venda e o custo do imóvel constante na ficha de “Bens e Direito” da Declaração de Ajuste Retificada. No programa GCAP2009 opte pela isenção. Após o preenchimento do GCAP2009 importe os dados para a ficha “Ganhos de Capital - Bens Imóveis” da Declaração de Ajuste do exercício de 2010, ano-calendário de 2009. Dê baixa do imóvel na ficha “Bens e Direitos” da Declaração de Ajuste Retificada. No campo Discriminação do item do imóvel informe o nome e o número de inscrição no CPF ou no CNPJ do adquirente, a data e o valor da alienação. No campo “Situação em 31/12/2008″, informe o valor constante na declaração do exercício de 2009, ano-calendário de 2008. Não preencha o campo “Situação em 31/12/2009″. Em relação à casa adquirida em 2009, abra um item com o código 12 - casa. No campo Discriminação os dados do bem e do alienante. Não preencha o campo Situação em 31/12/2008. No campo Situação em 31/12/2009 o valor pago e das prestações pagas até dezembro de 2009. Fonte: ZAP/IMÓVEIS
O imóvel vai se valorizando ao longo dos anos, mas o valor informado na declaração é o pago no ato da compra. Ao ser vendido, o preço declarado fica muito abaixo do de mercado. Existe uma maneira de amenizar essa diferença para efeito do imposto?
Rogério Ramos - Não. Os valores a serem informados na ficha “Bens e Direitos” são os valores efetivamente pagos por ocasião da aquisição. Não podem ser atualizados. Devem ser repetidos
O contribuinte com mais de 65 anos vendeu uma casa em 2009 e usou o valor para fazer outros investimentos. Ele precisa pagar IR sobre o valor desta venda?
Rogério Ramos - Primeiramente, é preciso verificar se o ganho de capital sobre a venda do imóvel está isento de imposto de renda. São isentos de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis de valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 quando se tratar do único imóvel que a pessoa possua, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não. Também está isento o ganho apurado na venda de imóveis adquiridos até 1969 e o ganho na venda de imóvel de valor de R$ 35.000,00. Caso não preencha as condições citadas deve se apurada o imposto de renda sobre a venda da casa. A apuração deve ser feita por meio do programa o GCAP2009 e os dados deve ser importados para a Declaração de Ajuste Anual de 2010, ano-calendário de 2009.
Haveria a possibilidade de corrigir os bens já declarados para o valor de mercado, já que muitos estão com os valores defasados?
Rogério Ramos - Não. Os valores dos bens adquiridos antigos poderiam ser atualizados somente até a UFIR de 1º de janeiro de 1996, ou seja, 0,8287, de acordo com a tabela constante da IN SRF nº 84/2001
Como deve ser declarado um imóvel adquirido na planta, a prazo, com entrega em 2011?
Rogério Ramos - Para imóvel em construção informe no campo “Discriminação” da ficha de “Bens e Direitos” os dados da casa e do alienante (empreendedor). Não preencha o campo “Situação em 31/12/2008″. Informe no campo “Situação em 31/12/2009″ somente o valor pago no ato mais o total das prestações pagas até dezembro de 2009. Não preencha a ficha “Dívida e Ônus Reais”
Como deve ser declarado o primeiro imóvel do contribuinte adquirido por financiamento imobiliário? Isso interfere na restituição do IR?
Rogério Ramos - A aquisição de bem imóvel durante o ano de 2009 não influi no cálculo de imposto de renda devido ou a restituir. Informe aquisição do imóvel adquirido em 2009 na ficha “Bens e Direitos”.
O contribuinte vendeu um imóvel de sua propriedade para dar entrada em outro. O valor restante será financiado. Que modelo de declaração deve ser usado: completo ou simplificado? Isso pode levar o contribuinte a cair na malha fina?
Rogério Ramos - Neste caso, proceda a retificação das Declarações de Ajuste dos anos anteriores para incluir o apartamento não declarado. O ganho de capital na venda do apartamento está isento de imposto de renda em razão de o produto da venda ter sido aplicado na aquisição da casa, em seu nome, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato. Preencha o programa Ganho de Capital GCAP2009, com os dados do alienante (vendedor) e do adquirente (comprador), o valor da venda e o custo do imóvel constante na ficha de “Bens e Direito” da Declaração de Ajuste Retificada. No programa GCAP2009 opte pela isenção. Após o preenchimento do GCAP2009 importe os dados para a ficha “Ganhos de Capital - Bens Imóveis” da Declaração de Ajuste do exercício de 2010, ano-calendário de 2009. Dê baixa do imóvel na ficha “Bens e Direitos” da Declaração de Ajuste Retificada. No campo Discriminação do item do imóvel informe o nome e o número de inscrição no CPF ou no CNPJ do adquirente, a data e o valor da alienação. No campo “Situação em 31/12/2008″, informe o valor constante na declaração do exercício de 2009, ano-calendário de 2008. Não preencha o campo “Situação em 31/12/2009″. Em relação à casa adquirida em 2009, abra um item com o código 12 - casa. No campo Discriminação os dados do bem e do alienante. Não preencha o campo Situação em 31/12/2008. No campo Situação em 31/12/2009 o valor pago e das prestações pagas até dezembro de 2009. Fonte: ZAP/IMÓVEIS
VANTAGENS DA OPÇÃO DE VENDA
A avaliação de um imóvel é um ato muito sério, estamos lidando com o patrimônio de uma família. O valor de mercado pode variar para mais ou menos, devido as forças atuantes no mercado, sujeito a lei da oferta e procura. Resulta de uma negociação entre o vendedor e o comprador. É uma média de preço apurada por uma junta de corretores baseada em experiência de mercado de cada um, comparando com outros imóveis ofertados e semelhantes na aparência e preço, homogeneizado por média. Serve para orientar o vendedor sobre as condições de venda de seu imóvel no mercado, buscando com isso um melhor valor e rapidez na conclusão da venda. A opção de venda, é na realidade um contrato de prestação de serviços, pelo qual o proprietário contrata os serviços do corretor de imóveis, para que, por preço e condições de pagamento estipulados, dentro de um determinado prazo, desenvolva seu trabalho para transacioná-lo, permitindo que o corretor anuncie, contrate um pacote de mídia e exponha seu imóvel para visitação de clientes, sendo uma proteção ao trabalho do corretor e ao interesse do vendedor. O mesmo imóvel colocado à venda por várias imobiliárias, torna-se muito ofertado, com preços e argumentações diferentes, atrasando a venda e depreciando o imóvel, acarretando prejuízo ao proprietário. O imóvel opcionado dá condições para um trabalho de marketing profissional, anúncio em jornais, sites segmentados, colocação de placas no local, gerando procura direcionada, trazendo maiores resultados do que simplesmente ser oferecido à um possível comprador. Sem essa autorização por escrito, comete-se uma infração legal. O órgão responsável pela fiscalização, chamado CRECI – Conselho Regional dos Corretores de Imóveis, não permite a veiculação de anúncios e a colocação de placas sem esta autorização, podendo, ainda, aplicar pesadas multas e até o fechamento da imobiliária, ou descredenciando o corretor infrator. O trabalho do corretor não consiste em apenas oferecer o imóvel. O corretor pode selecionar o cliente que tem interesse e condições financeiras para a compra, evitando assim a depreciação do imóvel, visita de especuladores, intrusos que apenas querem saber qual é o gosto daquele proprietário, além das visitas marcadas em horários impróprios, trazendo prejuízo ao proprietário. Deve também atentar para o fator segurança, pois quando várias imobiliárias trabalham o mesmo imóvel, o corretor que pode perder esta venda, em função de outros profissionais estarem trabalhando o mesmo bem, abrindo espaço inclusive para bandidos conhecerem a rotina daquela casa, sem que tenha como fazer um seleção mais criteriosa. O profissional deve tomar o cuidado de agendá-las para não incomodar o morador ou inquilino do imóvel, e só quem conhece esta realidade é capaz de evitar experiências desagradáveis a quem esteja vendendo sua casa ou apartamento. Com a exclusividade de venda, também pode obter uma melhor proposta de compra, acompanhar a negociação até seu fechamento e providenciar a documentação encaminhando-a ao cartório competente, facilitando a vida de quem está se desfazendo de seu patrimônio. Todas essas garantias dependem da opção/autorização de venda que só o proprietário do imóvel pode assinar, dando condições à imobiliária para desenvolver um trabalho profissional, completo e de ampla divulgação, sempre respeitando as condições de segurança e conforto do proprietário do imóvel.
Valorize sua propriedade dando uma opção de venda, procurando, assim, o melhor resultado na venda do seu imóvel.
Valorize sua propriedade dando uma opção de venda, procurando, assim, o melhor resultado na venda do seu imóvel.
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